🏠 전세계약 만료 D-6개월, 집주인 연락만 기다리고 있나요?
전세금 올려줄 걱정, 이사 갈 걱정 없이 지금 사는 집에서 2년 더! 세입자(임차인)의 소중한 권리, 계약갱신청구권의 정확한 사용법과 통보 시기, 집주인이 거절할 수 있는 예외 경우까지 완벽하게 알려드립니다.

"벌써 2년이 다 됐네, 집주인한테서 연락 올까? 전세금 올려달라고 하면 어떡하지?" 전세나 월세 계약 만료를 앞둔 분들이라면 누구나 한 번쯤 해봤을 걱정이죠. 제 친구 '영희'도 얼마 전 계약 만료 6개월을 앞두고 매일 밤 이사 갈 집을 알아보며 잠을 설쳤다고 해요. 지금 사는 집이 마음에 드는데, 굳이 이사 가고 싶지도 않고, 이사 비용도 만만치 않으니까요. 😥


하지만 영희는 이사하지 않고, 전세금도 거의 그대로 지금 사는 집에서 2년 더 살게 되었습니다. 어떻게 그럴 수 있었을까요? 바로 세입자에게 주어진 강력한 권리, **'계약갱신청구권'**을 당당하게 사용했기 때문입니다. 오늘은 이 소중한 권리를 어떻게 사용해야 하는지, A부터 Z까지 알려드릴게요!

계약갱신청구권, 정확히 뭔가요? 🧐

계약갱신청구권은 2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법에 명시된 세입자(임차인)의 권리입니다. 복잡하게 생각할 것 없이, "사장님, 저 2년 더 살게요!"라고 정당하게 요구할 수 있는 권리라고 이해하면 쉽습니다.

✨ 계약갱신청구권 핵심 2가지
  1. 2년 거주 보장: 임차인은 1회에 한하여 2년의 계약 연장을 요구할 수 있습니다. (기본 2년 + 갱신 2년 = 총 4년 거주 가능)
  2. 임대료 인상 5% 제한: 집주인이 보증금이나 월세를 올리더라도, 기존 계약금액의 5% 이내에서만 가능합니다.

즉, 주변 전세 시세가 아무리 폭등했더라도, 이 권리를 사용하면 기존 전세금의 5% 이내에서만 올려주고 2년을 더 편안하게 살 수 있는 것이죠. 정말 강력한 권리 아닌가요?

 

가장 중요! 통보 시기 (골든타임 놓치면 끝!) ⏰

하지만 이 권리는 아무 때나 사용할 수 없습니다. 법으로 정해진 '골든타임' 안에 집주인에게 통보해야만 효력이 발생합니다.

🚨 통보 가능 기간 🚨

임대차 계약 종료일 6개월 전 ~ 2개월 전까지

📝 예시로 알아보기

- 계약 만료일: 2025년 10월 31일
- 통보 가능 기간: 2025년 4월 30일부터 2025년 8월 31일까지
(만료일 2개월 전인 8월 31일까지는 반드시 통보해야 합니다!)

⚠️ '묵시적 갱신'과 헷갈리면 안 돼요!
만료 2개월 전까지 집주인과 세입자 모두 아무 말이 없으면 '묵시적 갱신'으로 자동 연장됩니다. 하지만 이 경우, 내가 '계약갱신청구권'을 사용한 것이 아니므로 나중에 이 권리를 한 번 더 사용할 수 있습니다. 그러나 집주인이 2개월 전에 "나가주세요" 또는 "전세금 올려주세요"라고 통보하면 묵시적 갱신은 성립되지 않으므로, 이때 계약갱신청구권을 사용해야 합니다.

 

어떻게 통보해야 효력이 있을까? (증거 남기기) ✍️

"저 갱신청구권 쓸게요"라고 말만 하면 될까요? 나중에 분쟁이 생길 경우를 대비해 '내가 이 기간 안에 통보했다'는 명확한 증거를 남겨두는 것이 핵심입니다.

  • 문자 메시지 / 카카오톡: 가장 간편한 방법입니다. 집주인이 "알겠다"고 답장까지 하면 확실한 증거가 됩니다. 날짜와 시간이 명확히 표시되도록 전체 화면을 캡처해두세요.
  • 통화 녹음: 통화 시에는 "대화 내용을 녹음하겠습니다"라고 미리 고지해야 법적 효력이 있습니다. "사장님, 제가 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 사용하여 2년 계약 연장을 요청합니다."와 같이 명확하게 의사를 밝히는 것이 좋습니다.
  • 내용증명 우편 (가장 확실!): 우체국을 통해 보내는 공식적인 문서입니다. 집주인이 문자를 안 읽거나 답이 없는 등 불안할 때 사용하면 좋은 '끝판왕' 격인 방법입니다. 상대방에게 도달했다는 사실을 국가가 증명해주므로 가장 확실한 증거가 됩니다.

💬 문자 메시지 예시

"안녕하세요, 임대인님. OOO아파트 OOO호 임차인 OOO입니다. 2025년 10월 31일 만료되는 임대차 계약에 대하여, 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권을 사용하고자 합니다. 계약 연장을 요청드립니다. 확인 후 회신 부탁드립니다."

 

집주인이 거절할 수 있는 예외 경우는? ✋

물론 세입자의 권리가 강력하지만, 법에서는 집주인이 정당하게 갱신을 거절할 수 있는 예외 사유도 정해두었습니다. 대표적인 경우는 다음과 같습니다.

거절 사유 설명
집주인 실거주 임대인 본인 또는 직계존비속(부모, 자녀)이 실제 거주하려는 경우 (가장 흔한 거절 사유)
세입자 의무 위반 월세를 2개월 치 이상 연체한 경우, 집을 무단으로 다른 사람에게 빌려준 경우 등
상호 합의 집주인이 세입자에게 이사비 등 상당한 보상을 제공하고 합의한 경우
재건축 등 건물이 너무 낡아 안전사고 우려가 있거나, 재건축/재개발 계획이 있는 경우
⚠️ '실거주' 거짓말, 손해배상 청구 가능!
만약 집주인이 직접 산다고 해서 이사했는데, 나중에 알고 보니 다른 세입자를 들였다면 어떻게 할까요? 이 경우 기존 세입자는 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 확정일자부를 열람하여 사실관계를 확인하고, 법으로 정해진 기준에 따라 보상을 요구할 수 있습니다.

 

💡

계약갱신청구권 핵심 요약

권리 내용: 1회에 한해 2년 계약 연장 요구 가능
임대료 상한: 기존 계약금액의 5% 이내에서만 인상 가능
통보 골든타임:
계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
통보 방법: 문자, 카톡, 내용증명 등 증거 남기기 필수!
나의 소중한 주거권을 당당하게 지키세요!

 

자주 묻는 질문 ❓

Q: 월세 계약에도 계약갱신청구권을 사용할 수 있나요?
A: 네, 물론입니다. 전세, 월세 등 주택 임대차 계약이라면 모두 동일하게 적용됩니다. 월세 역시 기존 금액의 5% 이내에서만 인상 가능합니다.
Q: 갱신청구권을 사용해 연장한 2년 중간에 이사 가고 싶으면 어떻게 하나요?
A: 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 다만, 통보 후 3개월이 지나야 법적 효력이 발생하며, 그때까지는 월세를 내야 할 의무가 있습니다. 즉, 3개월 전에는 집주인에게 알려야 원만하게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
Q: 갱신할 때 계약서를 꼭 다시 써야 하나요?
A: 법적으로 반드시 다시 쓸 필요는 없습니다. 기존 계약과 동일한 조건으로 연장된 것으로 보기 때문입니다. 하지만 보증금이나 월세가 5% 이내에서 변경되었다면, 변경된 내용을 특약사항으로 기재하여 간단한 계약서를 다시 작성하거나 기존 계약서에 추가 기재하고 확정일자를 받아두는 것이 분쟁 예방에 좋습니다.

계약갱신청구권은 법이 세입자에게 부여한 소중하고 강력한 권리입니다. 더 이상 이사 걱정, 전세금 걱정으로 불안해하지 마시고, 나의 권리를 당당하게 사용해서 편안한 주거 생활을 이어가시길 바랍니다. 더 궁금한 점이 있다면 댓글로 남겨주세요! 😊